11 марта 2025 г.
Сегодня с заместителем руководителя Абсолют Банка Ириной Бормотовой мы обсудили ключевые тенденции ипотечного рынка. Ирина поделилась с нами инсайтами о том, как изменились правила игры для ипотечных заёмщиков и банков, куда движется сектор недвижимости и какие стратегии сегодня работают лучше всего.
Fin-rating: Ирина, каким рынок ипотечного кредитования встретил 2025 год? Назовите ключевые тренды на начало года.
Ирина Бормотова: В начале 2025 года на ипотечном рынке доминирует «Семейная ипотека», занимающая до 95–98% заявок в Абсолют Банке, потому что ставка у неё всего до 6% годовых, а это снижает ежемесячные платежи. Рыночные программы плохо берут, но рост доходов и высокие депозитные ставки стимулируют вложения в недвижимость. Банки при этом переносят фокус внимания на клиентов с подтверждённым доходом и большим первоначальным взносом. Переход от рассрочки от застройщика к ипотеке становится всё популярнее, особенно среди тех, кто сдаёт старое жильё в аренду, чтобы свой кредит погасить. Заёмщики-льготники вкладывают оставшиеся деньги в депозиты с высокой доходностью вместо досрочного погашения.
F.: Почему «Семейная ипотека» стала основным драйвером ипотечного кредитования? Какие преимущества она даёт заёмщикам?
И.Б.: Это случилось, потому что у «Семейной ипотеки» фиксированная ставка — до 6% годовых, а это значит, что ежемесячные платежи будут меньше. Заёмщики сохраняют свободные деньги на вкладах с доходностью до 20% годовых, впрочем, об этом уже говорилось ранее. Господдержка и стабильность условий делают программу привлекательной, а ипотеку совмещают с арендой вторички, и это стимулирует спрос на квартиры в новых домах.
F.: Какие факторы способствуют росту интереса к качественным заёмщикам со стороны банков?
И.Б.: Банки фокусируются на надёжных заёмщиках, чтобы минимизировать риски дефолта. Это клиенты, у которых доход подтверждён и которые несут сразу большой первоначальный взнос (до 50–70% стоимости жилья). Доходы населения растут, доходность депозитов высока (до 20% годовых) — и всё это стимулирует вложения в недвижимость. Преобладание льготных программ усиливает конкуренцию за стандартные продукты. Это вынуждает банки внимательнее отбирать клиентов для поддержания стабильного кредитного портфеля.
F.: Что такое «переключение» с рассрочки от застройщика на ипотеку и почему эта схема набирает популярность?
И.Б.: Эта схема становится популярной среди покупателей новостроек, которые сталкиваются с трудностями продажи вторички. Вместо ожидания покупателя они оформляют ипотеку на новую квартиру, а старое жильё сдают и с этих денег оплачивают ипотеку. Гибкость схемы позволяет, допустим, семьям, которые хотят завести ребёнка, начать с рассрочки, а затем перейти на льготную «Семейную ипотеку». Банки поддерживают такие переходы и подбивают кредитные продукты под меняющиеся обстоятельства. Это помогает заёмщикам сохранять финансовую стабильность без рисков, связанных с продажей вторички, и инвестировать в новую недвижимость.
F.: Почему заёмщики отказываются от досрочного погашения ипотеки? Какие альтернативы они выбирают?
И.Б.: Из-за более высокой доходности вкладов. Клиенты стараются сохранить ликвидность путём формирования финансовой подушки безопасности, а стабильность льготных программ делает стратегию накопления выгоднее ускоренного погашения долга.
F.: Какой стратегии стоит придерживаться тем, кто хочет улучшить жилищные условия, но не соответствует требованиям льготных программ?
И.Б.: Здесь оптимальной стратегией будет выжидательная позиция: накопленные средства стоит положить на вклад для защиты от инфляции и приумножения (всё же ставки сейчас высокие), а тем, кто ещё копит, — активно использовать сберегательные счета. Большинство заёмщиков перед какими-либо действиями консультируются с агентствами по недвижимости и застройщиками. Это помогает реально оценить свои возможности и сосредоточиться на долгосрочных целях при минимизации рисков необоснованных решений.
F.: Приходят ли такие люди в банки и какой ответ они получают?
И.Б.: Да, такие люди обращаются в банки, но только после тщательной подготовки. Банки предлагают им обычные ипотеки с более высокими ставками (порядка 15–17% годовых) и строгими требованиями (должен быть подтверждён доход, первоначальный взнос требуется 50–70% стоимости жилья, хорошая кредитная история). Большинство заёмщиков осознают, что варианты у них ограничены, поэтому банковские сотрудники предлагают сосредоточиться на накоплении через вклады или сберегательные счета, тогда в будущем условия улучшатся. Вот так диалог с банком становится этапом формирования долгосрочной финансовой стратегии, а не попыткой получить невозможное.
F.: Насколько снизилась доля заявок на ипотеку по рыночным программам?
И.Б.: В начале 2025 года она сократилась до рекордно низких 2–5%, тогда как по льготной «Семейной ипотеке» средний чек составляет 5–5,5 млн рублей против 2 млн рублей для стандартных программ. Исключением здесь является покупка недвижимости дороже 17 млн рублей или машино-мест (средний чек 1 млн рублей). Снижение спроса происходит, потому что рыночные ставки высоки, требования серьёзны. Это делает стандартные программы нишевым продуктом для специфических случаев.
F.: Какие решения принимают заёмщики, желающие приобрести дорогостоящие объекты недвижимости, превышающие лимиты льготных программ?
И.Б.: Такие заёмщики чаще выбирают стандартные варианты ипотеки. В Абсолют Банке рассматривают заявки до 17 млн рублей с ежемесячным платежом больше 450 тыс. рублей. Чтобы снизить долговую нагрузку, клиенты увеличивают первоначальный взнос, сочетают кредит с арендой жилья и так далее.
F.: С каким уровнем дохода сегодня обращаются заёмщики за ипотекой?
И.Б.: В среднем ежемесячный доход заёмщиков Абсолют Банка в Екатеринбурге на начало 2025 года составляет что-то около 130 тыс. рублей. При таких условиях кредиты обслуживать комфортно, особенно по льготным программам. Платёж по той же «Семейной ипотеке» (35–43 тыс. рублей) значительно ниже рыночных ставок.
F.: Как изменилась динамика продаж на вторичном рынке жилья и почему?
И.Б.: Продажи замедлились из-за нежелания владельцев снижать цены более чем на 10–15% и ожидания смягчения условий рыночной ипотеки после снижения ключевой ставки. Параллельно растёт спрос на аренду: заёмщики, купившие жильё в новостройках по льготным программам, сдают прежнюю недвижимость, используя доход для погашения ипотеки, что создаёт альтернативу продаже. Высокие ставки по рыночным кредитам и пассивная позиция продавцов, откладывающих сделки до улучшения условий, привели к стагнации рынка — покупатели также ждут снижения ставок, сохраняя баланс между спросом и предложением.
F.: Какие риски несёт рассрочка от застройщиков и как избежать возможных трудностей?
И.Б.: Среди рисков есть дефицит средств при невозможности продать имеющуюся недвижимость для погашения платежей, что может привести к срыву договора. Для минимизации рисков эксперты рекомендуют заранее планировать переход на ипотеку (например, при рождении ребёнка и доступе к льготным программам), формировать резервный фонд через высокодоходные вклады или аренду текущего жилья, а также консультироваться с банком для оценки платёжеспособности и условий перехода. Гибкая стратегия, сочетающая финансовую дисциплину и адаптацию к изменениям, снижает зависимость от рыночной нестабильности и действий застройщика.
F.: Как правильно рассчитать выгодность досрочного погашения ипотеки по сравнению с открытием вклада?
И.Б.: Для этого необходимо сравнить долгосрочную экономию и краткосрочную доходность. Например, досрочное погашение 500 тыс. рублей по льготной ипотеке (6 млн рублей под 6% годовых) сокращает переплату на 1 млн рублей за 20 лет, уменьшая срок кредита на 35 месяцев, тогда как вклад под 20,25% годовых приносит 102 тыс. рублей дохода за год — это в 2,5 раза больше, чем экономия от снижения ежемесячных платежей.
В краткосрочной перспективе вклад выгоднее благодаря ликвидности и немедленной прибыли, но досрочное погашение снижает общую долговую нагрузку. Решение зависит от приоритетов: гибкость и быстрая доходность — вклад; сокращение долга — погашение, с учётом налогов на депозиты и стабильности финансовой ситуации.
F.: Предпочтительнее ли направить свободные средства на досрочное погашение ипотеки или размещение на вклад?
И.Б.: При выборе между досрочным погашением ипотеки и размещением средств на вкладе ключевую роль играет разница в доходности. Краткосрочная выгода вклада очевидна: средства остаются ликвидными, а доходность превышает экономию от погашения. Однако досрочное сокращение долга снижает финансовую нагрузку в будущем, что может быть критично для долгосрочного планирования. Важно учитывать и налоги: например, доход от вклада частично уходит на обязательные платежи. Итоговое решение зависит от приоритетов заёмщика. Если цель — сохранить гибкость и получить быструю прибыль, вклад предпочтительнее. Если же задача — минимизировать долгосрочные обязательства, стоит выбрать досрочное погашение. Также необходимо оценивать стабильность доходов и возможность непредвиденных расходов, которые могут потребовать доступ к накоплениям.
